Hypotéka – dobrý sluha, zlý pán
Neviem, či je to len mnou a mojím algoritmom, ale posledné mesiace na mňa na sociálnych sieťach neustále vyskakuje „najjednoduchší spôsob, ako zbohatnúť" – investovanie do nehnuteľností. A algoritmus mi servíruje hlavne ten úplne najjednoduchší recept: zober si hypotéku, kúp nehnuteľnosť a zopakuj. Pár rokov a máš portfólio desiatich bytov, pasívny príjem do konca života a majetok pre svoje deti aj deti svojich detí. Možno trochu preháňam, ale po pozretí takýchto videí mi presne toto behá hlavou.
Neberte ma zle – proti investovaniu do nehnuteľností nemám vôbec nič. Ale robiť z toho „infinite money glitch" je jednoducho nezmysel. Kto tomu verí, často nechápe riziká, ktoré si vytvára, a môže skončiť veľmi zle. Poďme sa preto pozrieť, ako to celé funguje, nech máme ucelenejší obraz. Začneme hypotékou a potom si vysvetlíme fenomén finančnej páky.
Najprv hypotéka
Tu to je celkom jednoduché, o hypotéke už asi počul každý. Banka vám požičia peniaze na kúpu nehnuteľnosti. Nie zadarmo, samozrejme – požičia vám za úrok a na určitú dobu. A spravidla vám nepožičia celú hodnotu nehnuteľnosti, ale napríklad len 80 alebo 90 %.
Banka sa zároveň musí nejako poistiť. Čo ak nebudete schopní splácať? Preto jej na papieri sľúbite, že v takom prípade si môže vašu nehnuteľnosť zobrať, predať ju a dlh tým splatiť. Tomu sa hovorí záloh alebo kolaterál.
Ak vás zaujíma, ako sa splátka hypotéky počíta, vyskúšajte našu hypotekárnu kalkulačku.
A teraz to zaujímavejšie – finančná páka
Znie to možno zložito, ale verte mi, vôbec to nie je taká veda. Finančná páka nie je nič iné ako úver, pomocou ktorého investujeme do nejakého aktíva. Nemusíte teda investovať len vlastné peniaze – môžete si požičať a vytvoriť si tým páku.
Ale prečo páku? Predstavte si, že idete investovať do nehnuteľnosti. Z vlastného vrecka dáte 10 %, zvyšných 90 % pokryje hypotéka. To je páka 10. Prečo 10? Lebo vlastníte 1 z 10 častí celku. Pri 20 % by to bolo 2 z 10, teda páka 5.
A teraz to dôležité – prečo je to páka. Byt ste kúpili a po roku jeho cena vzrástla o pekných 10 %. Pre jednoduchosť povedzme, že ste z hypotéky nesplatili nič. Čo sa stalo s vaším majetkom? Byt stál 100 000 € (na presnej sume nezáleží) a na konci roka má pri 10 % raste hodnotu 110 000 €. Lenže pre vás to nie je zhodnotenie o 10 %, ale o celých 100 % – pretože vašich vlastných peňazí v tom bolo len 10 000 €. Úver vás teda „napákoval" na desaťnásobok ziskov.
Znie to super. Problém je, že to funguje aj naopak.
10 % pokles ceny znamená 100 % stratu vašej investície – a zrazu máte úver, ktorý nie je dostatočne krytý. Páka, ktorá vás mala obohatiť, vás zrazu ťahá ku dnu.
Poďme sa pozrieť na to, ako môžete dopadnúť pri rôznych scenároch a Monte Carlo simulácii.
Na grafe vidíte presne to, o čom sme hovorili. Začínate s vlastným imaním 20 000 € (vašich 10 %) na nehnuteľnosti za 200 000 €. Keď cena nehnuteľnosti len mierne klesne, vaše vlastné imanie sa prepadne do záporných čísel – v tomto scenári až na zhruba −32 000 €. To znamená, že dlhujete banke viac, než je hodnota bytu. A presne v takomto momente sa hypotéka mení z dobrého sluhu na zlého pána.
Rozdelenie možných výsledkov (percentily)
Tu už počítame aj so splácaním hypotéky, teda finančná páka sa nám postupne znižuje. Urobil som si 500 scenárov, pričom parametre rastu nehnuteľnosti boli na úrovni 6,8 % (áno, viem, je to veľa, ale to je historický priemer na Slovensku od roku 2002) a odchýlka bola 11,5 % (tiež historický priemer).
Vidíme, že ten konkrétny scenár bol skôr negatívny v tom, že hodnota nášho vloženého kapitálu poklesla až na úroveň −30 tis. €, zatiaľ čo pri 10. percentile (teda najhoršia 50. simulácia) nás dostala na úroveň 5 tis. €, ale kladných (kľudne si to vyklikajte v grafe).
To je základná ilustrácia toho, že finančná páka je všetko fun and games, keď ceny nehnuteľností rastú, ale stačí pár kvartálov poklesov a rýchlo sa dostanete do problémov.
A teraz si predstavte, že máte takto 10 investičných nehnuteľností, vaša hodnota majetku poklesla na 0 €, odišlo vám pár nájomcov a nedokážete splácať hypotéky. Tu už to nevyzerá ako na začiatku, čo?
Takže na záver
Každá investícia má svoje riziká, nehnuteľnosti nie sú výnimka, a keď do toho idete ešte s finančnou pákou, o to horšie. Nič na finančných trhoch nie je zadarmo – je to vždy kombináciou likvidity, rizika a výnosu.
A mortgage – a good servant, a bad master
I don't know if it's just me and my algorithm, but in recent months social media keeps throwing at me "the easiest way to get rich" – investing in real estate. And the algorithm serves me mainly the absolute simplest recipe: take a mortgage, buy a property, and repeat. A few years and you have a portfolio of ten apartments, passive income for the rest of your life, and wealth for your children and their children too. Maybe I'm exaggerating a bit, but after watching such videos this is exactly what runs through my head.
Don't get me wrong – I have nothing against investing in real estate. But turning it into an "infinite money glitch" is simply nonsense. Whoever believes it often doesn't understand the risks they are creating, and can end up very badly. So let's take a look at how the whole thing works, to get a more complete picture. We'll start with the mortgage and then explain the phenomenon of financial leverage.
First, the mortgage
This is quite simple, almost everyone has heard of a mortgage. The bank lends you money to buy a property. Not for free, of course – it lends to you for interest and for a certain period. And it usually doesn't lend you the entire value of the property, but for example only 80 or 90%.
The bank also has to protect itself somehow. What if you become unable to repay? That's why on paper you promise that in such a case it can take your property, sell it, and repay the debt that way. This is called a pledge or collateral.
If you're interested in how the mortgage payment is calculated, try our mortgage calculator.
And now the more interesting part – financial leverage
It may sound complicated, but believe me, it's not rocket science at all. Financial leverage is nothing more than a loan used to invest in some asset. So you don't have to invest only your own money – you can borrow and thereby create leverage.
But why leverage? Imagine you're going to invest in a property. You put 10% out of your own pocket, the remaining 90% is covered by the mortgage. That is leverage of 10. Why 10? Because you own 1 out of 10 parts of the whole. At 20% it would be 2 out of 10, so leverage of 5.
And now the important thing – why it's leverage. You bought the apartment and after a year its price rose by a nice 10%. For simplicity, let's say you repaid nothing of the mortgage. What happened to your wealth? The apartment cost €100,000 (the exact amount doesn't matter) and at the end of the year, with 10% growth, it's worth €110,000. But for you that's not a 10% return, but a full 100% – because only €10,000 of your own money was in it. The loan thus "leveraged" you to ten times the gains.
Sounds great. The problem is that it also works in reverse.
A 10% drop in price means a 100% loss of your investment – and suddenly you have a loan that isn't sufficiently covered. The leverage that was meant to enrich you is suddenly dragging you down.
Let's take a look at how you might end up under different scenarios and a Monte Carlo simulation.
The chart shows exactly what we talked about. You start with equity of €20,000 (your 10%) on a property worth €200,000. When the property price drops only slightly, your equity falls into negative numbers – in this scenario down to roughly −€32,000. That means you owe the bank more than the apartment is worth. And it's exactly at such a moment that a mortgage turns from a good servant into a bad master.
Distribution of possible outcomes (percentiles)
Here we already account for repaying the mortgage, so the leverage gradually decreases. I ran 500 scenarios, with property growth parameters at 6.8% (yes, I know it's a lot, but that's the historical average in Slovakia since 2002) and a deviation of 11.5% (also a historical average).
We can see that this particular scenario was rather negative, in that the value of our invested capital dropped all the way to −€30k, while at the 10th percentile (i.e. the worst 50th simulation) it left us at €5k, but positive (feel free to click through it in the chart).
This is a basic illustration that leverage is all fun and games when property prices are rising, but just a few quarters of decline and you quickly get into trouble.
And now imagine you have 10 investment properties like this, your asset value has dropped to €0, a few tenants have left, and you can't repay the mortgages. This doesn't look like it did at the beginning, does it?
So, to conclude
Every investment has its risks, real estate is no exception, and when you add financial leverage on top of it, it's all the worse. Nothing on the financial markets is free – it's always a combination of liquidity, risk, and return.